【連網(wǎng)】（記者 孫飛） 昨日上午，在首屆房地產(chǎn)論壇上發(fā)表演說的任志強，微微駝背，頭發(fā)有點花白。兩個多小時的報告，任志強給大家的感受卻是語速極快，PPT講稿除標題外，只有圖表和數(shù)據(jù)，“開炮”內(nèi)容不多，而是透出一種嚴謹作風。但在互動環(huán)節(jié)，任志強鋒芒畢露，直言樓市發(fā)展問題，并建言市民買房最好趕在刺激政策出臺前。活動間隙，本報記者與任志強做了一次面對面交流。
房地產(chǎn)業(yè)對GDP影響越來越大
記者：當前，國家大力推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，高度重視互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟等新型發(fā)展業(yè)態(tài)。有人講，房地產(chǎn)增長能力減弱了，不是支柱型產(chǎn)業(yè)了？
任志強：我堅信，房地產(chǎn)仍是支柱型產(chǎn)業(yè)。有人認為房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)，這與其沒有理解GDP計算方式有關，房地產(chǎn)業(yè)對GDP影響是越來越大。
工業(yè)增加值問題和GDP有關，工業(yè)增加值在GDP中的比重現(xiàn)在在下降，其中有一部分與房地產(chǎn)相關，比如上游的水泥、玻璃等，下游的白色家電、建材等，這與工業(yè)關聯(lián)度很強。房地產(chǎn)投資下降對中國經(jīng)濟的影響大于其他行業(yè)。目前，我們消費占比還是低的，投資仍是主力，但現(xiàn)在消費在持續(xù)下降，民間固定資產(chǎn)投資也在下降，說明大家對市場和政策沒有信心。還有，地方債問題，土地供應面積在下滑，土地收益也在下降，后期讓投資持續(xù)增長是不可能的。如果不調(diào)整政策，下降可能還會大。
另外，和房地產(chǎn)關系最密切的就是城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化從30%之后到70%之前都是高速增長，目前中國城鎮(zhèn)化速度還沒到一個截止的地步。房地產(chǎn)還是一個上升和要持續(xù)發(fā)展的行業(yè)。
80后、90后別做繼承多套房美夢
記者：當前，包括連云港在內(nèi)，我國各地老齡化程度不斷提高。目前大量80后、90后的獨生子女因家庭結構，會導致他們從父母那里繼承幾套甚至更多的房子，未來房子需求會減少？
任志強：不可否定，未來一些年輕人會繼承多套房產(chǎn)，但什么時候出現(xiàn)，起碼要等上三十年。現(xiàn)在，社會上不少人說80后、90后不用買房，等老人死后，就可以拿到三套或四套房子，這都是做夢。
在上個世紀70年代時，德國只有7300萬人口，家庭戶數(shù)約1900萬戶，平均每一個家庭大約擁有1.24套房子，人們以為以后換房會十分容易。但是到了2010年的時候，德國的總人口較70年代增加800萬人口，但是家庭戶數(shù)卻從1900萬戶變成4000萬戶，翻了1倍還多，家庭每戶人口從3.7降到2.05。在過去幾十年里，德國經(jīng)歷了逐漸從房子多于家庭戶數(shù)變成房子不滿足家庭戶數(shù)的變化。最后，老年人都住大房子，年輕人都住小房子，因為老人歡迎兒女在過節(jié)時回到自己家中，但老人絕對不會到兒子女兒家長期生活。中國則相反，中國年輕人住大房子，老年人給年輕人當保姆。
同德國情況相似，中國人口結構像“水桶”，以后中國家庭戶數(shù)將會越來越多，總體住房需求會相應增加。住房需求增加，就會導致住房量越來越多，而不是越來越少。
今年底明年初樓市可能觸底反彈
記者：針對當前經(jīng)濟和房產(chǎn)形勢，下一步國家層面有望出臺哪些政策？土地、房產(chǎn)價格走勢如何？
任志強：中央政府發(fā)布政策目的就是在遏制經(jīng)濟下滑，但不要錯誤理解為新常態(tài)是讓經(jīng)濟下滑，新常態(tài)一定會轉化成通過改革讓經(jīng)濟回升。
現(xiàn)在看，經(jīng)濟發(fā)展形勢嚴峻，如果7%的經(jīng)濟增長率保不住，市場信心就大大降低。因此要繼續(xù)出臺刺激政策，優(yōu)化調(diào)整貨幣政策，穩(wěn)住經(jīng)濟形勢，保住7%的經(jīng)濟增長率，利率降至2012年的水平。
只要政府出臺有關刺激政策，對房地產(chǎn)市場來說都是利好，這樣老百姓看到政策接連出臺，轉變持幣觀望態(tài)度，預計今年四季度或者明年年初樓市會觸底反彈。
但當前，樓市還存有巨大庫存，二手房可能會漲，但一手房大多數(shù)不會漲，只有少數(shù)、局部會提價，相比銷售較早出現(xiàn)正增長，價格會滯后體現(xiàn)。
開發(fā)商要把握住當前貨幣政策寬松等多重優(yōu)勢，加快存量消化，今年底可“轉守為攻”；購房人可把握住低利率等有利因素，最好趕在刺激政策出臺前買房。
連云港樓市銷量不符合500萬人口城市需求
記者：目前，國內(nèi)像連云港這樣的中小城市，房地產(chǎn)市場供需還不夠平衡，存量還比較大，使得一些大型房企重回一二線城市，三四線城市未來房產(chǎn)市場發(fā)展前景如何？
任志強：我沒看透連云港房地產(chǎn)市場。我查了資料發(fā)現(xiàn)，2010年連云港的城市化率57%，高于全國平均水平6個百分點，可是2014年城市化率降低了，可能是區(qū)劃調(diào)整原因，很多城市也有類似情況。
2007年，我來過連云港，那時城市破舊；今天來，發(fā)現(xiàn)城市發(fā)生巨變。目前，連云港經(jīng)濟增速比全國大多數(shù)地區(qū)都要好，至少比北京要好。受“330樓市新政”影響，連云港房地產(chǎn)市場銷量逐漸向好，但不符合500萬人口城市的實際需求，年銷售面積在400萬平方米左右才比較合理，按這樣的話，它所占的GDP的比重應該很高。從投資角度看，連云港房地產(chǎn)投資比重并未達到。
即使城市小，但只要對人口有吸引力，吸納人口的總量不斷增加，那這個城市就是一個正增長的城市，能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。目前，連云港房價還是堅挺的。
要想繼續(xù)干房地產(chǎn)就別指望轉型
記者：如果未來住宅、商辦開發(fā)銷售不振，房企是否可轉型投資養(yǎng)老休閑、農(nóng)林產(chǎn)業(yè)？
任志強：轉型就是不干房地產(chǎn)，如果繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)就別指望有什么可轉型的東西。企業(yè)發(fā)展過程中一定要多做分析，確定投資方向。比如商業(yè)，過去我國商業(yè)地產(chǎn)項目落后，需高速發(fā)展，但現(xiàn)在電商對商業(yè)地產(chǎn)項目影響很大，開發(fā)商需要和互聯(lián)網(wǎng)擁抱，但不能讓互聯(lián)網(wǎng)替代，因此先做好自己的事情，這很重要。投資商業(yè)不在于建不建房，而在于是否具備一套商業(yè)運營的成熟經(jīng)驗。
現(xiàn)實中，很多開發(fā)商根本不分析當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況，認為這塊地不錯，就來投資，但你要想想投資是干什么的，是蓋高檔住宅，還是普通住宅，都要進行認真、理性分析。
